Il trattamento fiscale degli immobili di particolare interesse storico artistico posseduti dalle imprese

Come noto, per gli immobili di interesse storico o artistico di cui al DLgs. 22.1.2004 n. 42 (c.d.
immobili vincolati), il legislatore ha previsto un trattamento fiscale agevolato che è stato
oggetto, nel recente passato, di un notevole ridimensionamento.
Nell’ambito del reddito d’impresa, occorre distinguere gli immobili vincolati in relazione alla loro natura:
i) immobili merce, alla cui produzione e scambio è diretta l’attività d’impresa (art. 83 del TUIR);
ii) immobili strumentali all’esercizio d’impresa (art. 43 del TUIR);
iii) immobili patrimoniali, vale a dire gli immobili diversi da quelli strumentali per l’esercizio dell’impresa e da quelli alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa (art. 90 del TUIR).
Per quanto concerne, in particolare, i cosiddetti “immobili patrimonio” delle imprese, di cui all’art. 90 TUIR, è previsto che:
i) per gli immobili non locati (utilizzati direttamente o a disposizione), il reddito imponibile deve essere determinato dalla rendita catastale “effettiva” rivalutata (risultante dalla tariffa d’estimo
propria dell’immobile) ridotta del 50%, senza l’applicazione della maggiorazione di 1/3
prevista per gli immobili a disposizione;
ii) nel caso di immobili storici o artistici locati, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35% risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito deve essere determinato, analogamente a quanto disposto per le persone fisiche, assumendo il maggiore tra il canone annuo, ridotto del 35% e la rendita catastale, rivalutata, ridotta del 50.
È bene precisare, che, il trattamento fiscale di favore appena commentato concerne esclusivamente i fabbricati vincolati relativi ad imprese commerciali aventi destinazione di civile abitazione (accatastati nel gruppo A, esclusa la categoria A/10) e costituenti “immobili patrimonio”, ovvero non costituenti beni merce e nemmeno beni strumentali: gli immobili vincolati costituenti per l'impresa immobili merce o immobili strumentali esulano, infatti, dalla disciplina che sopra commentata, e
concorrono alla formazione del reddito d’impresa in base alle risultanze del Conto Economico.
Tale concetto è stato recentemente ribadito dai Giudici della Suprema Corte (Cass. 20.7.2016 n. 14880) per i quali in tema di imposte sui redditi, i canoni prodotti dalla locazione di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi dell'art. 3 della L. 1089/39, che siano oggetto dell'attività dell'impresa rappresentano ricavi che concorrono alla determinazione del reddito di impresa, secondo le norme che lo disciplinano.